房地产三年周期变两年 小年行情明年提前上演?

房地产三年轮回周期缩减为两年,“小年行情”可能提前在2016年上演,中金地产小组分析师宁静鞭、肖月、吕功绩在研报中如此表示。

按照中金地产小组的解释,2005年、2008年、2011年和2014年的“小年行情”可能重演,2016年会是政策市。这意味着今年四季度传统龙头将有表现,明年一季度切换至主题股。

理由在于:

1)新开工增速有望触底、销售稳定小幅攀升,提振经济信心,今年4季度看好传统龙头。

我们预测2016年全国商品房销售面积将同比下降5%,投资增速+5%,新开工降幅缩窄至-8%;重点城市上半年供应不足,房价环比依然将小幅上涨0%-5%,但在2016年下半年面临高基数,有同比下降压力。

2)进入明年1季度,市场进入数据真空期(1-2月是过年销售淡季,销售数据不具备可比性,而投资数据均要等到3月),股票机会将逐步切换至主题个股,看好区域发展的“地图经济”以及国企改革两大主线。

3)2016年2/3季度基本面高点,耐心等政策:而2016年2/3季度,基本面将面临同比高基数,走出拐点的标志性时间将是政策新一轮放松,因此,建议投资者届时耐心等待。

房地产政策方面,降低购房负担最为关键:

由于中长期需求的衰减、经济持续下行,政策效果已被削弱,居民加杠杆意愿的最大阻碍是收入不足以支撑高房价,政策将维持宽松,我们预判未来政策方向包括:继续降低首套房/二套房首付;交易税费减免;公积金贷款提高异地流动支持力度,缩短放款周期;按揭贷款利息补贴或者利息支出税前抵扣,类似中国台湾2000年。

中金地产小组表示,板块相对收益主要在下半年,

未来一年实际利率与销售同比均呈“V”型走势,地产股板块整体相对收益或要等到2016年下半年,催化剂将是政策刺激。

中金地产小组还表示,在公司趋势方面,地价不降,房地产企业利润率难言乐观:

1)公司销售:2016年整体小幅增长12%,跑赢行业;

2)拿地及利润率:三四线城市量过剩,拿地回归一二线是无奈之选;而上市房企融资放开将推动一二线城市土地市场竞争加剧,一二线城市地价将持续高位,未来利润率难言恢复;

3 )并购与转型:城市“加法”式扩张时代已经结束,传统地产龙头间竞争加剧;中小房企转型大浪淘沙,剩者为王。

 
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关键词: 周期 行情

   责任编辑:邵亮
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