叶檀:经济版图重构 开启长珠三角房产反弹周期

珠三角、长三角房价反弹,加上耀眼的北京郊区,房地产强势周期看来已经开启。

《新华日报》报道,在刚刚过去的11月,南京楼市成交量创下6年来新高。统计数据显示,南京房价连涨8个月,今年以来房价涨幅超过10%的楼盘就有40家之多。从今年3月开始,南京江北房价进入上涨通道,与年初相比,江北新房均价上涨了2180元/平方米,河西新房均价上涨了4765元/平方米。

苏州更是如此。中国指数研究院对11月份全国100个城市新建住宅的全样本调查数据显示,住宅平均价格涨幅最高的城市为苏州,均价在10899元/平方米,环比涨幅达到2.8%,超过深圳、上海等一线城市。珠三角大致也是这样。据深圳市规土委公布的数据,11月深圳一手住宅价格为44761元/平方米,环比涨幅33.2%,同比上涨68.7%,深圳商品房均价首次超过4万元/平方米。

其他关注度不高或被认为深陷困境的城市,房价也在悄无声息地反弹。前11个月东莞“供、求、价”均创下历史最高,全年成交量有望达950万平方米。据合富辉煌集团统计,今年前11个月,东莞一手住宅均价近万元,近3年房价整体上涨幅度在4%~6%,预计2016年东莞整体房价将全面进入“万元时代”。一直不温不火的珠海,11月份商品房均价也高达13800元/平方米,实现自今年2月份以来的“九连涨”。

杭州、无锡等地房价则企稳。据快房网K指数研究室统计,2015年杭州主城区成交量上升,但房价涨幅没有超过10%。无锡则“淡季不淡,旺季不旺”,据无锡克而瑞数据显示,今年前11个月,无锡房价(商品住宅成交均价)为7902元/平方米,锡山区与崇安区稳中有升,其余各区房价均有不小的震荡。

房价上涨的原因是货币购买力的贬值预期、政策托底,以及经济版图的重构。多种迹象显示,人口正在流入经济发达的城市群。

今年8月份,国务院批复的《江苏省城镇体系规划(2015-2030年)》显示,以500万城区人口为标准,2030年江苏将形成南京和苏州2个特大城市。

根据江苏省统计局数据,2000年以后的十年间,苏州、南京、无锡、常州、镇江等地的城乡常住人口,在江苏全省所占比重一直增长。苏州常住人口已超过1000万,其中外来人口流入因素不可忽视。再加上公积金、房贷等住房扶持政策,苏州尤其是园区楼市出现快速增长。这表明,中国城市群人口与产业的重构已经是事实。

从经济角度出发,虽然中国在经济转型,但趋势是明确的,如果东部沿海地区不能转向高端制造与服务业,那么所谓的全局转型就无法完成。因此,苏州、无锡、常州、东莞等城市虽然目前还不如一线城市,但依然值得关注。

今年10月,国务院印发《关于苏州工业园区开展开放创新综合试验总体方案的批复》,苏州园区成为全国首个开展开放创新综合试验区域。随着制造业陆续搬离,苏州园区正转型为以服务型、金融与高端服务业、科研创投等为主体的园区,而2014年以来的限购放松、公积金门槛放低等房地产新政,也刺激了园区楼市。

随着这些园区房地产价格的上升,新一轮房地产反弹周期开启并将延续。但硬币的反面是:经济下行人口流失的地区,房地产仍在下挫。

 
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   责任编辑:邵亮
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