权威解读:“商改住”的前世今生

核心提示: 权威解读:“商改住”的前世今生

来自微信公众号:京房字

各位粉丝:

依然不用多说,直接上干货,今天北京市刚刚发布的公告。

《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》

为进一步规范本市商业、办公类项目管理,促进房地产市场平稳健康发展,现公告如下

一、商业、办公类项目(以下简称商办类项目)应当严格按照规划用途开发、建设、销售、使用,未经批准,不得擅自改变为居住等用途。

二、开发企业新报建商办类项目,最小分割单元不得低于500平米;不符合要求的,规划部门不予批准。

三、开发企业新建的商办类项目,应当按照批准的规划用途建设、销售,违反规定的,规划国土、住建部门依法处理。

四、开发企业在建(含在售)商办类项目,销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用,再次出售时,应当出售给企事业单位、社会组织。

五、本公告执行之前,已销售的商办类项目再次上市出售时,可出售给企事业单位、社会组织,也可出售给个人,个人购买应当符合下列条件:

1、名下在京无住房和商办类房产记录的。

2、在申请购买之日起,在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。

六、对规划用途为商办类的房屋,中介机构不得以任何方式宣传房屋可以用于居住。对违规代理商办类房屋销售或者虚假宣传商办类房屋居住用途的中介机构,依法注销机构备案,直至吊销营业执照。

七、商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

八、本公告发布之日起,开发企业将新开工的商办类项目违规改为居住用途的,一经查实,规划国土部门依法收回土地,商业银行对该企业在本市所有项目暂停授信。

九、开发企业、中介机构违反本公告依法受到处理的处罚信息纳入本市企业信用信息系统。

本公告自发布之日起执行,与本公告不符的,按本公告执行。

2017年3月26日

【权威解读】“商改住”的前世今生

早在上个世纪90年代,深圳一批开发商将搁置了数年的烂尾楼重新包装,变成“商务公寓”或者“酒店式公寓”销售。

随后,这种方式传到了北京,让开发商尝到迅速回款的甜头。

2000年之后,一些烂尾项目,或者以商业、酒店、办公为名立项的项目,通过分割产权,以“酒店式公寓”或者“公寓式酒店”为名,将“类住宅”作为卖点,改变使用属性的形式,拉动销售。

出于成本问题,酒店式公寓和公寓式酒店的价格,一度高过普通住宅售价,或与住宅价格持平。为了拉动销售,大约自2003年起,一部分开发商打出提供固定年回报、原价或增值回购、承诺无风险或者低风险投资等方式,销售公寓式酒店、分时度假酒店、酒店式公寓。

由于开发商在操作过程中留下多处隐患,2007年,市住建委针对这些项目发出风险提示,通过多种途径提醒购房人,这种销售方式不符合《商品房销售管理办法》中“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”且“商品住宅按套销售,不得分割拆零销售”的规定,应谨慎投资。

但是,由于利益驱动和迅速回款的需求,开发商在拿地之后,仍会选择将地块上配建的商业建筑改建,以Loft等形式销售。

为此,2011年起,本市出台《关于加强部门联动,完善商业、办公类项目管理的通知》,要求商业、办公类项目不得设计成住宅的格局,不能设立单独的卫生间,开发商自己打隔断出售的商铺无法办理房产证。

同时,因为在审批和后续验收环节把关不严,至今为止,仍有大量开发商将地块配建的商业、办公改为类住宅产品销售。

这种产品的主要受众为大量没有购房资格、为了满足基本居住需求的非京籍人员,以及投资客。

有机构数据显示,商住的市场规模一直呈现上涨趋势。

该机构统计显示,2008年,北京市场商住的供应套数为1.15万套,而到了2009年就达到2.23万套,2016年,商住总成交约为4.17万套。在价格方面,2015年,商住的价格为每平方米2.64万元,到了今年年初前两月,商住的均价已经达到了每平方米4.54万元。

 【权威解读】购买“商住房”的风险

所谓“商住”,大家都知道,其实就是一些商业或办公等立项的项目,被开发商改变规划,冠以不限购的商改住名义卖给购房者。其实政府给的房本还是写着商业、办公,根本就没有“商住”这个词儿,可以说“商住”其实是一个开发商创造出来的名词。

一个城市在规划中,肯定会综合考虑住宅、商业、办公等多种功能的布局,比如某个区域,布局一些住宅,配套一些商业,让大家居住便利。再安排一些办公项目,为职住平衡提供可能。但试想一下,如果住宅是住宅,配套的商业等,也变成了住宅,无论是城市功能还是生活服务功能都如何实现?

所以说,其实所谓的“商住”,本身就是开发商为了利益制造出来的“伪住宅”。因为最近一些年来,住宅比商业办公好卖。而且,开发商这种行为也是政策不允许的,是违规的行为。

在早几年的时候,可以说开发商卖商住这样的违规体,还有些遮遮掩掩、藏着掖着。可最近两年,一些开发商公然打着“不限购的公寓”等招牌,此次对于商住限购传言也推波助澜,其目的是实现利益最大化。

再来具体说说商住的弊端:

一、商住一般不强制性要求设计配套服务设施,例如:学校、商业、居委会等,所以您如果居住在商住房子里,可能享受不到这些配套服务,学区房就更别想了。

二,商住项目的土地出让年限一般只有40年或50年,住宅则是70年。

三,买商住的话,贷款期限一般不能超过10年,贷款利率至少上浮10%,而且不能申请住房公积金贷款。

四、商住在购买和使用过程中都不能享受住宅的税费减免优惠,交易和持有成本高。

五、商住用的不是民水、民电,水电等费用标准高于住宅。

六、买商住不能迁入户口。

七、商住基本上都没有燃气,只能用电磁炉。

八、商住的公摊通常情况下都特别大。得房率不到70%那是常事儿。

九、商住的物业费、供暖费,要比住宅贵很多很多。

十、由于很难成立业委会,商住房的业主维权也很困难。而且商住不是住宅,所以用作居住时很多权益不受法律保障。

十一、商住的宜居性较差,因为里面既有居住的、又有办公的,人员混杂,安全性差。

 
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关键词: “商改住”

   责任编辑:江明明
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