用研究撬动地产行业发展

贝壳研究院

从1998年房改开始,中国房地产市场掀开了新的历史篇章。如同一部长篇史诗,在20年里,中国房地产市场跌宕起伏,有时高歌,有时低吟,抑扬顿挫、富于变化。

在这一段关键的历史时期,中国房地产市场发展经历了哪几个阶段?对于我们的生活,带来哪些改变?贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领在接受北京晨报记者专访时,对上述问题一一做了解答。杨现领表示,贝壳研究院的使命是用研究还原市场真相,用研究撬动行业发展。

20年变迁 房地产市场成熟中分化

北京晨报:20年来,我国房地产市场经历了几轮调控,逐渐从大幅波动走向平稳。我国房地产市场发展经历了哪几个阶段?

贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领:1998年,我国停止住房实物福利分配,市场化住房制度改革全面展开。从1998年至今的20年,是中国房地产高速发展的时代,也是房改成果显现的时代。

从具体来看,1998年至2002年是中国房地产市场起步阶段,住房开工建设量、房屋销售量都开始加速。我国建立了土地有偿使用制度和土地招拍挂制度,推进住房金融体系建立,形成商业银行为主体、其他金融机构参与的住房金融机构,建立住房贷款担保制度,初步奠定了土地和资金两大体系的制度基础。

2003年至2007年是中国房地产市场发展的黄金时代。2003年,房地产被列为国民经济支柱产业,经济适用房被确定为具有保障性质的政策性商品房。尽管这一段时期也出现了几次市场冷热交替和频繁的调控,但市场主要是由城市化、经济和居民收入增长推动的,房价与居民收入基本相适应。这一阶段基本形成了以税收、房贷和供给结构限制为代表的调控政策。

2008年至2009年是中国房地产市场应激阶段。在国际金融危机的冲击下,通过放松货币的方式,极大地刺激了房地产市场。房地产投资开发、市场销售、房价等出现了历史上最大的涨幅,帮助中国应对了金融危机的冲击,但也改变了房地产市场的驱动模式。此后,金融政策对房地产市场的影响因素不断增强。

2010年至今,中国房地产市场在调控中波动分化,经历了2014年的高库存,2015年开启去库存,2016年市场再次达到新的高度。在随后的调控下,市场的区域分化态势日益明显。二手房市场从大城市逐渐向全国蔓延,租购并举成为住房新时代的主题。

美好生活 需要线上线下共同推进

北京晨报:当“租购并举”、“美好生活”、“存量市场”成为房地产行业的热词,房地产行业迎来了新的机遇与挑战。房地产经纪公司在创造美好生活方面可以做哪些努力?

杨现领:过去20年的住房高速增长,使城镇居民基本告别了住房的绝对短缺,但仍然存在大量的相对短缺,住房品质仍然有较大的改善空间。有些老旧公房面积狭小、功能不齐,住房在环保、绿色、节能等方面的标准还很落后,难以满足新时代居民改善居住条件的需要。美好生活意味着,老百姓不仅要“有的住”,还要“住得好”。

如何让居民在购房、租房的过程中尽量简单、便捷、省心,是美好生活的题中之意。这就需要从线上与线下共同推进。在这一方面,房地产经纪公司大有可为。在线上,房地产经纪公司要提供高品质的房屋信息,让消费者更高效地找到适合的房子。品质信息的前提是真实准确,关键是信息的颗粒度足够细,目前我们的房源信息真实性仍不乐观。在线下,房地产经纪公司要形成围绕房屋交易、租赁以及房屋管理的职业化经纪人、房屋管家阶层,为消费者提供高效、周到的专业服务。

革新求变 房地产经纪行业走向合作共赢

北京晨报:处于市场不断变化之中,中国房地产经纪行业发展方向是什么?

杨现领:从未来看,随着人口向城市迁移速度放缓、经济增长和居民收入进入中低速,中国房地产市场总体将会从高速增长回归常态。市场的变化对房地产经纪行业会形成一定的挑战,但这也是一次大浪淘沙的机会。

无论房地产市场如何变化,让消费者买房租房不再难这一使命不会改变。为了实现这一使命目标,可以预见的中国房地产经纪行业变革至少来自三个层面。

第一个层面是,房地产经纪行业组织结构的重塑:经纪人与经纪公司之间、经纪人与经纪人之间、经纪公司与经纪公司之间的关系,将由对抗防范的恶性竞争走向合作共赢的状态。改变的前提当然是规则的重构,核心是经纪人角色和分佣机制建立。

第二个层面是,房地产经纪服务流程的重塑:购房者和业主更多通过互联网的方式参与交易流程,产权核验、资金监管等流程规范健全,保障交易过程中信息流、资金流的透明,在保障交易安全、提升交易效率的基础上,尽可能提升消费者的体验。

第三个层面是,经纪人的职业化:在行业准入、专业技能培训、职业操守等方面全方位提升经纪人的职业化水平,使经纪人能够留下来并不断成长,获得职业尊严,让房地产经纪行业得到社会的认可。

总而言之,在服务时代,当房地产经纪行业从恶性竞争的丛林中走出来,竞争的核心就是服务质量。对消费者好,是每一个房地产经纪公司必须恪守的核心价值,也是行业得以长期走下去的基础。

北京晨报记者 武新

新闻链接

研究院大事记

2015年10月 链家研究院成立。

2015年12月 举办“新经纪、新生态”——互联网与房地产经纪行业发展论坛,发布经纪行业首份专题报告《中国互联网与房地产经纪行业深度战略发展报告》。

2016年6月 发布《中国房地产经纪行业规范与发展白皮书》。

2016年11月 首提“租赁崛起”,发布《租赁崛起:迎接3亿人的品质租赁生活》报告。

2017年1月 首提“存量时代”概念,举办“存量时代,流通为王”2017中国房地产市场展望峰会。

2017年7月 新经纪系列丛书《租赁新时代》正式出版发行。

2017年8月 与日本不动产研究所签署战略合作协议,共同推进房地产领域的跨国比较研究。

2017年12月 上线Real Data 数据产品,举办“数据赋能,品质居住”2018年 房地产市场展望暨Real Data数据产品发布会。

2018年3月 启动原力场商学院,在杭州举办“新加盟的兴起暨原力场发布会”。

2018年5月 在上海举办首届原力论坛·中日住房租赁行业峰会。

2018年5月 链家研究院正式更名为贝壳研究院。

  北京晨报记者 武新

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