案释物权法

　　“很多顶层住户在楼顶的露台上建房子！”物权法实施后，许多居民致电本报咨询这种在露台搭棚建房的行为是否合法。昨天记者调查发现，许多新建小区都有露台跟风搭棚建房的现象，而一些开发商在售楼时也打出了免费赠露台的幌子。

　　调查

　　露台私建小房 物业规劝无用

　　昨天，记者来到通州区翠屏北里西区，看到几乎每栋居民楼的顶层室外平台上，都有两三间后起的房屋（见图）。面积不大，靠近居室，醒目地建在顶层空地上。据居民介绍，这些小屋均是顶层业主加盖的。前年，一位顶楼住户在自家平台上搭了间房，专门存放杂物，此后越来越多的顶层住户效仿。这一做法招致很多楼下住户的不满，纷纷指责破坏了楼群的整体美观。

　　小区物业人员也表示，顶层业主对楼顶露台并无所有权，只有使用权，其在上面私自建房属于违章。业主入住时与物业签订的物业管理合同上，均明确规定不允许私搭乱建。“我们对这些违规业主进行过多次劝阻，但情况并没什么改善。”该工作人员很无奈。

　　而这种现象似乎并非个别。记者在东城区兴化西里小区也看到了楼顶露台上房屋林立的“壮观”场面。5栋新盖的居民楼中，以13号楼的露台加盖房屋情况最为严重，4个单元门中，仅1个单元的两户未加盖房屋，其余6户纷纷在楼顶划定了自家的“地盘”。

　　律师

　　业主共有部分 不得私自占用

　　北京大成律师事务所许昔龙律师指出，公共露台上建房违反了物权法第6章“业主的建筑物区分所有权”的规定。该规定明确指出通道、楼梯、露台等均属共有共用部分，任何业主都不得认归自己单独所有。而翠屏北里西区等小区顶楼的露台正属于“共有共用”部分，少数顶层业主不可以私自使用或据为己有，只有经全体业主同意，才能加以利用，或由物业统一规划利用。对于顶层业主私自建房的行为，应由小区业委会进行制止，或由小区物业公司出面劝阻，如果仍无效果，其他业主可请求法院解决。

　　许昔龙同时提出，现在一些开发商在售房时打出“免费赠送露台”的承诺，这其实是对其他房屋所有人权益的侵害。

　　城管

　　市民可拨打举报热线

　　记者又致电96310城管热线，一名工作人员表示，对于露台建房问题，市民可拨打城管热线进行举报。记者了解到，在接到市民举报后，城管一般会立案调查，对加盖房的住户下达谈话通知书，前往现场检查其是否持有规划局下发的许可证。一旦发现其不具备规划许可证，则属于违建行为，城管人员会进行制止，限期令其自行拆除。而如果违建者未能按期拆除，则会移交到法院，强制拆除违建。    

　　晨报记者 董正 文并摄

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　　九龙山庄业委会

　　讨要车位出租费

　　晨报讯（记者 颜斐）昨天上午，备受关注的九龙山庄小区业委会状告物业公司擅自出租公共区域停车位一案在大兴区法院开庭审理。业委会要求法院确认其代表全体业主对所在小区内的地面停车位享有出租权，物业公司返还停车位租金共计107万余元，交由业委会保管。

　　据了解，1997年九龙山庄小区建成后，物业相继在公共通道分别划定82个地面停车位，以每月150元的价格租给部分业主使用。“物业占用小区公共区域划定车位出租，收益扣除适当的管理费后应当属于小区全体业主所有！”业委会代表杨先生说。

　　由于新实施的物权法第七十四条规定占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位属于业主共有，物业公司认可了车位的归属，但对被诉返还上百万元的车位出租收益却提出了质疑，“停车位的收益都用于管理了，包括日常停车位的管理、小区卫生和保安等方面。实际上，物业公司还是亏损的。”此案昨天没有宣判。