记者调查

　　“老合同”阻碍收房新流程

　　记者调查发现，2007年12月北京进入了空前的交房高峰期，调查中的107个楼盘中有近8成在当月完成交房；而在今年1季度进行交房的20余个项目中，仅有晓月新城、The house红东方以及健翔国际公寓3个项目明确答复将按照新政策“先交房后收钱”。除此之外，包括东恒时代、东亚·奥北中心、新城国际、棕榈滩别墅等多个项目的销售人员均给出了模棱两可的答案：“业主要等接到《入住通知书》后再来收房，上面会详细说明收房程序，但目前我们也没有接到公司下发的交房流程，不太清楚。”

　　“虽然还有两个月才入住，但我们一定是先缴费后给钥匙。”某一大型开发商销售负责人功先生告诉记者。他指出按上述方式收房的“正当”理由，“先交钱后看房”是多年来形成的市场规律，所有房子都有瑕疵也是真实现状。“开发商心里都明白，与政策相比更重要的是自律。尤其是后期还有项目的地产商，一定会尽量让业主满意，为后面的项目打基础。”该人士介绍说，为了避免个别业主因小问题而拒绝收房，多数开发商不会轻易放弃“先缴费后给钥匙”的收房方式，如出现业主不满，解决的办法就是让物业限时维修，还可接受退房。

　　给出不改变收房流程的项目不仅仅是上述一家，北京湾、尚东庭、顺成嘉苑、朱雀门等项目也明确表示收房按照“先交钱后收房”。其中朱雀门的项目销售员申女士说：“我们收房也都是按照合同办，没听说有新政策。”此外，也有如US联邦公寓、荣尊堡等个别项目则表示不会对“非业主”提出的收房流程咨询进行答疑。

　　各方声音

　　买房人抱怨：交完钱就没了谈判的砝码

　　“不签收房单、不交物业费，就摸不着房门钥匙；交完税费、签署相关文件后验房，发现存在问题不少。”没赶上新政策的实施，张女士说自己两个月前就是在这样的情况下收了房，眼下更因物业迟迟不来维修卫生间的裂缝等问题而懊恼。“我是在将各项不合格的地方都列在开发商提供的表上、物业承诺尽快维修的前提下才签字的，结果收房快两个月了也没等到物业上门。”张女士有些气愤地说，因为时间紧，最后只能自己请装修公司帮忙处理。

　　“收房时，我们交了契税、公共维修积金、房屋面积补差款、装修保证金以及物业费后才让我们进来看房；签了收房单即使发现问题，自己也再没有了谈判的砝码。从目前看来，物业也的确是在忙着维修，但由于小区大且各家都有问题，因此排了两个月也还没轮上我们家。”张女士说。

　　开发商揭秘：晚收房影响办产权证

　　多位开发商承认“先交房后收钱”的收房方式是将收房的主动权移交到业主手中，是对业主权益的保障。“但同时新的纠纷也将随之冒出来。目前很多业主都是贷款买房，并由开发商在其贷款银行进行阶段性担保。要是业主们因收房环节而延期交钱，尤其契税晚交会影响到办产权证，这是开发商比较头疼的问题。”北京明天房地产开发有限公司营销总监贾玉鹏透露。在提及去年12月出现的收房高峰，贾玉鹏不否认除了是往年年底集中收房的惯例外，也不排除为了规避收房新政有部分计划在1月份收房的项目提前结束收房工作。

　　贾玉鹏认为，不可否认的是，今后要想减少纠纷、顺利收房，开发商在房屋质量、施工时间的把握上更需下足工夫。收房新政的实施，让房地产行业向上迈了一个台阶。

　　律师说法：纠纷源于混淆买卖和委托关系

　　广东广大律师事务所北京分所律师庄清忠介绍，收房纠纷是房地产案件中比较典型的案件。“事实上是大家没有搞清楚合同关系，开发商有意混淆合同中的买卖关系与委托关系。”他指出，开发商把交纳物业费当成交房的条件之一，是把买卖房屋和委托管理两层合同关系合为一体，致使纠纷不断。此外，开发商在合同中对品牌产品配置玩文字游戏，也是导致收房纠纷的普遍问题。

　　在现实操作中，收房纠纷多数是通过物业及时维修或是免交几个月的物业费解决，问题严重的最多就是退房。但合同中约定的开发商延期交房违约金也不过是万分之二，加上房产升值和已经占用了购房人近一年的首付款，开发商把房子接回来根本就不吃亏。

　　“不过，今后购房人要是看房后不满意拒绝收房，直至演变为因房屋质量而延期交房，这对开发商影响是很大的。”庄清忠分析道。

　　权威解读

　　市建委 老合同要给收房新规“让路”

　　晨报讯（记者 王娟）针对部分开发商以“合同约定”的说辞而拒不执行“先交房后收费”的现象，建委相关负责人前日明确表态，已签约但在2008年1月1日以后收房的项目都应该按照《关于规范预售商品住宅交接前房屋查验的通知》（以下简称《通知》）执行。如在合同中对收房环节已约定，但与新规定发生冲突，以新规定为准。

　　《通知》中明确指出，市和区县建委要加强监督管理，对违反本通知规定的房地产开发企业责令改正，记入市建设行业信用信息系统，并可限制该房地产开发企业相关项目的网上签约；情节严重的，不予延长其《暂定资质证书》有效期，或限制该房地产开发企业资质升级。

　　新闻纵深

　　验房仍存三大问题

　　北京明天房地产开发有限公司营销总监贾玉鹏认为，要避免新收房方式萌生新纠纷，有以下几个问题亟待解决：

　　一、验房概念界定应明确

　　在开发商看来，如卫生间的水龙头漏水、窗户关不严等小问题都是属于正常维护范围内，可交房后移交到物业帮助解决；但有可能有部分业主认为这个房屋存在质量问题，故而拒绝签字导致延期交房。因此，什么样的房子算验收合格，验房的程序包括哪些方面应给出统一的标准。

　　二、购房合同要细化

　　在收房过程中，制约买卖双方最大的核心问题就是合同。购房人担心花钱后是否物有所值；开发商则担心因收房延期而承担违约责任。因此，在收房中出现未在验房标准内的小问题，先处理后验房，耽误的时间是否属于开发商的延期交房，应在今后的合同里或是补充协议里有所约定。

　　三、质量争议机制需完善

　　按照目前的情况，一旦出现房产质量争议，委托有资质的质量鉴定部门进行鉴定，必将额外增加购房者一笔不菲的费用，使得普通老百姓难以承受；同时面对层出不穷的大量房产质量问题，质量鉴定部门在时间和人员成本上还存在难题。

　　除署名外本版撰文 晨报记者 王丽娅

　　1季度北京部分入住项目列表

　　说明：上述列举项目为记者采访过程收集，最终时间以开发商公布为准。

　　计划二期西班牙组团C5、C8号楼2008年1月30日入住，但提前在2008年1月15日前完成入住，此前记者采访获悉不交钱不给钥匙。

　　楼盘名称                        地理位置                                    入住时间

　　非业主不接待，也不回答任何收房问题

　　荣尊堡国际俱乐部公寓                科荟路8号        二期峰景阁2008年3月

　　US联邦公寓                     三元东桥南 3月底前收房，具体时间等电话通知

　　时代紫芳(紫芳园)                     左安门桥东南角 竹园3号楼2008年1月26日

　　按新政策“先交房后收钱”执行

　　晓月新城                          宛平城晓月中路 2008年3月31日统一入住

　　THE HOUSE红东方                清河小营  18号楼(向日葵座)2008年3月30日

　　健翔国际公寓                     祁家豁子8号 2008年1月底

　　按以往“先收钱后交房”执行

　　朱雀门                          太平街8号  三期2008年3月15日

　　泛海国际居住区                     朝阳公园东侧 一期6号地2008年3月

　　迎宾花园国际公寓                迎宾环岛西南侧 三期2008年年初

　　北京湾                          八达岭高速西关环岛    2008年1月31日

　　尚东庭                永顺镇焦王庄村B区第三批房源去年12月31日前，第四批近期具体时间没定

　　顺成嘉苑                          城关北大街 3、4号楼2008年3月30日

　　会提前一周发《入住通知函》，收房流程现不确定

　　亚奥·观典国际公寓                慧忠路 一期毛坯去年10月31日，精装2008年1月30日

　　上东别墅(上东假日)      首都机场高速北皋出口1000米右转即可 2008年3月28日和5月28日分批入住

　　东恒时代(TIMES)                     朝阳路华堂商场西南侧 二期A3楼(C座)2008年3月

　　二期B3号楼(H座)2008年2月底

　　东亚·奥北中心                     立水桥   南区2、5号楼2008年3月31日

　　新城国际                          朝外大街6号 三期桦园2008年3月

　　棕榈滩别墅                          天竺温榆河畔 一期2008年3月

　　提前入住项目

　　新怡家园                          新世界商场向西 计划西区5、6号楼2008年3月

　　提前在2007年11月已入住

　　阳光上东                          东四环北路 

　　【        】

　　声 音

　　媒体总在预测房地产的冬天，就像关心美国的次级债，但次级债绝不仅仅只是影响到美国的房地产，不仅仅是影响到美国的整体经济，也会影响到全球的经济发展。同样，如果中国的房地产出现了冬天，那么中国经济的整体也必然受到巨大的影响。

　　——华远地产董事长任志强

　　任志强日前在REICO报告发布会上针对“拐点说”表态，利率提高了、贷款紧缩了、利润率下降了、开发商的生产量也会下降，那么消费者的购房能力会提高吗？房价会让消费者满意吗？居民的生活质量会提高吗？消费会在这种情况下大大提高比重吗？又有谁敢在房价下跌时改善住房呢？

　　冬天来了，一定是全民的冬天。如果开发商的利润率低到了无法与贷款利息相平衡时，那么又有多少行业与企业会毫发无损呢！好的企业仍然会在逆境中争取到更多的机会，可以在大起大落中发现盈利的空间。但好的企业所占的比重又有多少呢？大浪来时又有多少会被淘汰了呢……

　　寒意来自于计划经济行政措施这只看得见的手。但用计划经济的药是治不好市场经济的病，这是可以预见的必然结果。

　　我们要相信中央政府，中国房地产市场的价格一定会回归理性！

　　——中国社会科学院金融研究中心研究员易宪容

　　易宪容日前撰文指出，中国房地产市场是一个政策市场，是一个政府政策主导的市场。当中国房地产市场的政策发生了根本性变化时，那么这个市场能够不改变吗？还有，从十七大报告的基本精神来看，也特别强调住房的民生问题。加上国际哪一个国家的房地产市场不是以民生为重，如韩国新总统的施政理念就是把住房的民生问题放在特别重要的地位。因此，面对国内外的大势所趋，任何人想冒天下之不韪怎么可能？最绝大多数人的利益永远是至上，中国共产党的宗旨及现代文明社会的精神都是如此。云波/整理